1月8日，易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱透過數(shù)據(jù)矩陣對2019年地產(chǎn)市場作出了部分預(yù)測。

《國際金融報》記者據(jù)此采訪了多位行業(yè)人士，試圖透過這些預(yù)測觀點的背后邏輯，為2019年行業(yè)的走向?qū)ふ腋嗟穆淠_點，以期在摸索中前行。

1 仍是經(jīng)濟壓艙石

經(jīng)歷了2018年的“寒冬”后，在這場預(yù)測的開始，丁祖昱便以“信心比黃金重要”為基調(diào)，希望鼓勵更多行業(yè)人士。他說，沒有必要對房地產(chǎn)的未來失去信心，特別是對2019年不要失去信心。以房地產(chǎn)的規(guī)模和體量，這個行業(yè)依然是中國經(jīng)濟的壓艙石和穩(wěn)定劑。

但在調(diào)控頻出、“地產(chǎn)綁架經(jīng)濟”的質(zhì)疑聲日益高漲、“住房不炒”的概念深入人心的總基調(diào)下，未來房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟發(fā)展中將扮演怎樣的角色？

一位十強房企的高管對《國際金融報》記者表示，盡管房地產(chǎn)已經(jīng)進入下半場，但中國城鎮(zhèn)化進程遠未結(jié)束，消費者對美好生活對好房子的需求沒有減少，房地產(chǎn)對GDP的貢獻依然可觀（超過16%），對上下游的拉動依然強勁。在經(jīng)濟下行壓力不改和“房住不炒”的政策要求下，房地產(chǎn)已經(jīng)從拉動經(jīng)濟的火車頭轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)定中國經(jīng)濟的壓艙石。

2 “放水”難解渴

1月4日，中國人民銀行決定下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率1個百分點，2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個百分點。同時，2019年一季度到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做。

中國人民銀行相關(guān)負責人表示，此次降準將凈釋放約8000億元長期增量資金，可以有效增加小微企業(yè)、民營企業(yè)等實體經(jīng)濟貸款資金來源。

房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注的點則是：此次降準能否讓更多資金流入樓市？

丁祖昱認為，2019年上半年可能是十年來房地產(chǎn)壓力最大的一個上半年，政策可能會有一些變動，但不用考慮貨幣市場對短期樓市的影響。即使貨幣適度放水，也不會馬上作用于房地產(chǎn)。

同策研究院研究總監(jiān)張宏偉表示，2018年以來四次降準都沒有帶動樓市上漲，此次也不會帶來過多影響。

張宏偉認為，2019年樓市調(diào)控依然是大基調(diào)，面對政策給予房企融資渠道的重重防火墻，大部分資金無法進入開發(fā)領(lǐng)域，因此釋放出的流動資金難以對房地產(chǎn)產(chǎn)生作用。房企資金面仍會緊張，樓市降價的趨勢基本不會改變。

在“錢緊債多”的資金命門下，房企的融資額也在下滑。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年，40家典型房企融資總額為6291.24億元，同比2017年7297.89億元下滑13.8%，其中年末12月，上述融資總額更是僅為181.52億元，環(huán)比上月激減64.12%，迎2018年以來最大降幅，也創(chuàng)下了2017年以來融資新低。

3 “四限”放松有望

在經(jīng)歷很長一段時間的調(diào)控后，房地產(chǎn)市場在2018年最后一個月釋放出些許松綁的信號。這段時間，山東菏澤、廣東廣州、廣東珠海、湖南衡陽、安徽合肥等地陸續(xù)傳出放開限售、限價的信息，即便衡陽在發(fā)出通知后又戲劇化地撤銷，外界依然認為房地產(chǎn)市場松綁幾成定局。

一位二十強房企的高管在接受《國際金融報》記者采訪時表示，政策放松已然發(fā)生。這背后的邏輯在于房地產(chǎn)市場政策的核心訴求是“穩(wěn)”，即樓市不能大起大落、房價不能大漲大跌。“四限”是在市場火爆之時的抑制政策，而當市場降溫之時則需要放松政策、調(diào)整預(yù)期、托底成交與投資。

上述高管直言，未來，樓市將在不突破上限和不穿透下限之間小幅波動、尋求平衡。

4 行業(yè)規(guī)模下降

2018上半年，三四線城市的銷售額整體占比為69%，而2018年第四季度是67%，下降了2個百分點。丁祖昱認為這是一個值得關(guān)注的信號，三四線城市整體成交乏力將會直接影響2019年的行業(yè)規(guī)模。

一位不愿具名的知名地產(chǎn)人對《國際金融報》記者表示，總體來看，一二線城市人口仍在凈流入，需求長期穩(wěn)定增長。三四線城市人口有進有出、基本平衡、需求穩(wěn)定。五六線城市人口流出、需求難以增長。

他分析，未來不會再有大規(guī)模的政策刺激，市場規(guī)模將回歸自然的需求并保持持續(xù)穩(wěn)定，但超過2018年市場規(guī)模的概率應(yīng)該不大。

5 剛需下滑

丁祖昱會上提出的另外一個警示，緣于遠郊剛需房成交量在2018年整體出現(xiàn)滑坡。

中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對《國際金融報》記者表示，項目地段、設(shè)施等方面的限制及購房者對于房價下跌的預(yù)期均是造成剛需房成交下滑的原因。“以上海為例，中環(huán)均價為9萬元/平，外圍郊環(huán)為4萬元/平，且外圍產(chǎn)品為減配、簡配或毛坯，性價比不高。”

貝殼研究院上海分院院長陳澤帥認為，“2018年以來，上海新增新房及二手房掛牌主要集中在中環(huán)以外的區(qū)域。其中，新房在中環(huán)以外的供應(yīng)量占比達80%以上，二手房在中環(huán)以外的供應(yīng)量占比達65%。從需求端來看，中環(huán)以外的看房客戶占比總量為55%，客戶可挑選的范圍最大，供需關(guān)系相對最為緩和。”

“還未見底”是陳澤帥對2019年上海外環(huán)首套剛需房的市場預(yù)期，他表示，“降價會讓產(chǎn)品更具競爭力。”

盧文曦也指出，2019年，不少捂盤的房企或因資金問題加緊推盤，供大于求的情況對剛需有利。

“剛需下滑、改善需求比重上升是大趨勢。目前政策對于普通住房較為關(guān)心，對于低收入群體、購房困難群體，加大公租房供應(yīng)力度，對于有一定購買能力但又買不起商品房的人，在大城市供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房。”易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，“同時，租賃市場發(fā)展力度加大，很多城市開始出讓住房租賃用地，未來年輕人租房的數(shù)量和比重會提升。”

6 地價還會降

丁祖昱發(fā)現(xiàn)，把2018年所有出讓的土地和2017、2016年該區(qū)域周邊的土地進行對比，超過6成的土地地價均出現(xiàn)下降?；谶@個數(shù)據(jù)，丁祖昱認為，2019年土地價格仍有下行空間且是抄底“撿漏”的好時機。

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年整體地價回落，這是5年來的首次。截至2018年第四季度，一、二線城市的溢價率已跌破10%，大部分地塊均以底價成交；而平均溢價率曾經(jīng)超過50%的三四線城市溢價率也回落至18%。

雖土地溢價率走低，但限于融資環(huán)境趨緊和銷售去化表現(xiàn)不振等難題，相較于國企和央企，2018年下半年，民營房企在招拍掛市場的表現(xiàn)較為保守。

“土地價格或已達到底部區(qū)域，但購房者還在觀望，房價預(yù)期還會下跌，項目的獲利空間能有多大、公司現(xiàn)金流是否足以支撐開發(fā)成本等都是我們拿地時的考慮因素。”一位房企管理人員對《國際金融報》記者表示。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，以城市能級來看，隨著貨幣化安置逐漸減少，房企或回歸核心一二線城市拿地，致使該類城市成交量、價回溫。

7 租賃業(yè)大洗牌

對于近來大熱的租賃行業(yè)，丁祖昱表示，“機遇”在于將個人房源轉(zhuǎn)化為機構(gòu)運營，且運營企業(yè)需“傍上”房企這棵“大樹”，以此減輕壓力。

有中介人士對《國際金融報》記者表示，大的機構(gòu)和平臺進入租賃行業(yè)，或可改善此前房源信息雜亂及房東因直租隨意加價、違約等現(xiàn)象，提高行業(yè)經(jīng)營的規(guī)范化和透明化。

但是，上述人士也指出，住房租賃行業(yè)機構(gòu)化或也意味著機構(gòu)對市場房源的壟斷，其對租金的定價將具備巨大影響力。

2018年，我愛我家前副總裁胡景暉就曾點名，以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商，為擴張規(guī)模，以高于市場的價格從房東手中爭搶房源，再通過其囤積的大量房源形成可干預(yù)市場租金水平的話語權(quán)。

實際上，與因盲目擴張而資金鏈斷裂的長租公寓類似的案例在2018年并不少見。

“資金和運營能力不足是不少租賃企業(yè)陷入發(fā)展瓶頸的原因。與品牌房企合作，可借助房企的融資渠道與經(jīng)營優(yōu)勢，加大租賃業(yè)務(wù)規(guī)模擴張。”上述人士表示。

但是，對于已涉足或?qū)⒆》孔赓U列為其多元化戰(zhàn)略板塊之一的房企來說，與中小型、區(qū)域性租賃機構(gòu)合作或許并不具吸引力。

據(jù)了解，萬科、龍湖、旭輝等目前已形成一定的長租規(guī)模。以將租賃住宅列為其核心業(yè)務(wù)的萬科來說，截至2018年上半年，其已累計獲取房間數(shù)超過16萬間。

碧桂園、保利、越秀、華潤、首創(chuàng)、正榮等房企也在長租領(lǐng)域立下“壯志”，比如碧桂園就計劃，到2020年，圍繞一線城市及周邊區(qū)域，拓展100萬套長租公寓。

此外，美的置業(yè)、綠地、中海、花樣年、陽光城等房企均有試水長租公寓的動作。

不過，在目前樓市整體走弱的環(huán)境下，受投資回報周期及資金沉淀等因素影響，房企是否會從獨立開發(fā)建造轉(zhuǎn)向收購已較為成熟的租賃項目還有待觀察。

“目前租賃市場供需結(jié)構(gòu)不平衡，低端需求被低估導致低價房源少，再加上房價上漲的傳導性，租賃市場發(fā)展還較不成熟。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

8 物業(yè)管理被看好

2018年，隨著碧桂園、雅居樂、新城、佳兆業(yè)、旭輝等房企紛紛分拆旗下物業(yè)板塊赴港上市，物業(yè)成為2018年房企多元化轉(zhuǎn)型中的新“戰(zhàn)場”。

社區(qū)復合型需求的增長、資本市場對于物業(yè)公司估值的認可、BAT“嗅香而來”尋求在社區(qū)業(yè)態(tài)布局上合作、房企通過并購搶占物業(yè)管理規(guī)模和資源……上述種種跡象均讓丁祖昱看好物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

相反，針對養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，由于“老”的定義和界限在不斷改變中，且養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈和商業(yè)模式目前還處于培育期，丁祖昱建議房企特別是民營房企現(xiàn)階段“稍安勿躁”。

嚴躍進指出，目前很多養(yǎng)老地產(chǎn)項目，真實入住率不高，且與住宅項目差異不大，而醫(yī)護型的“老年社區(qū)”在運營上或面臨較多問題。

“物業(yè)行業(yè)之所以拔尖，在于物業(yè)公司上市動作比較多。”嚴躍進認為，“在物理管理領(lǐng)域，創(chuàng)新業(yè)態(tài)形式較多，比如以物業(yè)項目為平臺，通過應(yīng)用移動互聯(lián)網(wǎng)、云平臺等技術(shù)，連接供應(yīng)商和業(yè)主，挖掘新消費場景，并從中抽取交易傭金。”

作為與地產(chǎn)開發(fā)接軌的增值業(yè)務(wù)，物業(yè)管理是不少房企切入存量房市場的首選“玩法”，而分拆物業(yè)獨立上市也有助于房企借力融資新通道換賽道競爭。

但也有房企對于物業(yè)上市保持觀望狀態(tài)，比如萬科。據(jù)悉，在被問及萬科物業(yè)何時上市時，萬科董事局主席郁亮表示，需待萬科物業(yè)具備千億級市值的實力和基礎(chǔ)后再考慮上市。

萬科的“按兵不動”不無道理。從2018年上市的房企物業(yè)公司來看，多數(shù)物業(yè)公司營收還難擺脫對母公司或關(guān)聯(lián)方住宅業(yè)務(wù)的依賴，如何擴大第三方市場份額、實現(xiàn)收入多樣化還考驗著這些資本市場上的“新兵”。