朱律師：
2019年5月，為工作方便，我與房東李小姐簽訂了房屋租賃合同，租用她的一套房屋居住。住了一段時間后，我發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)配套提供的燃?xì)庠?、洗衣機(jī)、冰箱的使用年限已經(jīng)超過了國家規(guī)定的安全使用年限。我就此事專門與李小姐多次協(xié)商，看是否能夠更換，她沒有同意，可我覺得租住這樣的房屋存在安全隱患。請問我可以起訴她要求解除房屋租賃合同，并退還剩余房屋租金嗎？
浙江讀者 王女士
王女士：
您好！租賃物如果危及承租人的安全或者健康，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。您租住的房屋中的多個家用電器均已超過國家規(guī)定的安全使用年限，存在安全隱患，可能危及您的安全和健康，故您有權(quán)隨時主張解除合同，并要求退還剩余房租。
█ 租賃合同中出租人的一項
重要義務(wù)是瑕疵擔(dān)保責(zé)任
租賃合同是出租人出讓租賃物的使用、收益權(quán)，承租人支付租金的合同。出租人的核心義務(wù)是向承租人提供符合租賃用途，具有使用、收益價值的租賃物?！睹穹ǖ洹返谄甙倭惆藯l規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。”
租賃合同中出租人的一項重要義務(wù)便是瑕疵擔(dān)保責(zé)任。當(dāng)出租人提供的租賃物不符合租賃合同的要求，或者存在質(zhì)量或權(quán)利的瑕疵時，承租人可以依法、依約要求出租人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
關(guān)于質(zhì)量瑕疵的出租人瑕疵擔(dān)保責(zé)任，在既往《合同法》和現(xiàn)行《民法典》中均有規(guī)定?！睹穹ǖ洹返谄甙偃粭l規(guī)定，“租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。”根據(jù)該規(guī)定可知，在租賃物具有質(zhì)量瑕疵時，無論質(zhì)量缺陷是明顯的還是隱藏的，承租人是在事前明知還是在事后發(fā)現(xiàn)，無論租賃合同中是否有相關(guān)的免責(zé)條款，只要租賃物具有危及承租人的安全或者健康的缺陷時，承租人均可以請求解除合同。這一規(guī)定，體現(xiàn)了《民法典》對生命權(quán)、身體權(quán)和健康權(quán)等人格權(quán)的優(yōu)先保護(hù)原則，當(dāng)這一保護(hù)與財產(chǎn)權(quán)或者當(dāng)事人的意思自治發(fā)生沖突，在租賃物符合上述法律規(guī)定時，承租人仍可不加限制地行使合同解除權(quán)。需要注意的是，現(xiàn)實中確實有不少出租人認(rèn)為其出租的是房屋，忽視了出租房屋配套的設(shè)施、設(shè)備的質(zhì)量問題，最終給自己造成了不應(yīng)有的損失。
█ 律師提示
雖然法律為承租人租賃提供了較為完善地法律保護(hù)措施。但是，法律畢竟是權(quán)利救濟(jì)的最后一道門檻，啟動司法救濟(jì)措施又將耗費(fèi)較大的精力與金錢花費(fèi)。因此，承租人在簽訂《租賃合同》前，一定要提前做好前期調(diào)查，保障租賃目的可以按約實現(xiàn)：
一方面，在簽訂《租賃合同》前，應(yīng)對租賃物的使用狀態(tài)、質(zhì)量問題等做好前期考察，特別是涉及房屋租賃的，更應(yīng)提前對租賃房屋的規(guī)劃用途、使用性質(zhì)、是否有其他所有權(quán)人、是否被查封、有抵押等提前了解清楚。如租賃房屋是為了開展特殊業(yè)務(wù)，如從事餐飲、文娛、教育等行業(yè)的，要提前了解房屋和現(xiàn)有設(shè)施設(shè)備是否符合開展相關(guān)經(jīng)營活動的要求，經(jīng)營活動所需證照手續(xù)是否齊備或者是否可以辦理等，特別是需要了解清楚租賃房屋是否符合開展此類經(jīng)營活動所要求的公安、環(huán)保、消防、衛(wèi)生等條件，避免因租賃物不符合要求，而致使房屋租賃目的無法實現(xiàn)并因此造成經(jīng)濟(jì)損失。
另一方面，在簽訂《租賃合同》時，一定要對租賃合同的條款仔細(xì)閱讀并研究，特別是對違約責(zé)任和約定解除條件以及租賃用途、租賃時間、租賃費(fèi)用等應(yīng)做出詳細(xì)的約定。同時，還應(yīng)嚴(yán)格界定雙方的權(quán)利義務(wù)，以備在發(fā)生糾紛時可以依據(jù)合同明辨是非并追究對方的違約責(zé)任。
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王女士
